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国房观点 | 简析土地整备新路径及相关的评估服务

2018-4-27 14:20:09
        本文由深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司征?#23637;?#38382;部区域技术总监付林、国房集团总估价师李华勇共同撰写,发表于不动产登记与估价(2017年第四期)。

       摘要:土地整备(房屋征收)是目前深圳市获取土地资源,落实公共利益、实行重大项目的主要路径。由于深圳市快速城市化进?#35752;?#20135;生了大量历史遗留问题,土地整备(房屋征收)工作经常面临较大阻力。随着征收补偿机制的不断创新与发展,其工作程序已日趋完善,但一些问题也更为突出,成为困扰各区征收部门实际操作的新瓶颈。国房评估依据多年来参与深圳市各区重大土地整备(房屋征收)项目的专业实践,对各区在实际操作过?#35752;?#20999;实可行的创新做法及新路径下可开展的评估服务内容进行简析,以期为各区整备(征收)工作的开展实施带来参考,为估价行业在新路径下可开展的评估服务提供借鉴。
       关键词:土地整备评估服务;新路径

       1.深圳市土地整备工作当前形势
       1.1 政策背景
       2012年,深圳市人民政府印发的《关于推进土地整备工作的若干意见》深府(2011)102号文中首次提出土地整备的概念,并明确土地整备的实施方式为“立足于实现公共利益和城市整体利益的需要,综合运用收回土地使用权、房屋征收、土地?#23637;骸?#24449;转地历史遗留问题处理、填海(填江)造地等多种方式,对零散用地进行整合,并进行土地清理及土地前期开发,统一纳入全市土地整备。”

      基于坪山沙湖整村统筹项目试点创新模式的成功,2015年11月12日市规土委出台了《土地整备利益统筹项目试点办法(试行)》。随后房屋征收政策也进行了一次更新,并于2016年12月印发深圳市人民政府关于修改《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的决定。

       1.2 实践现状
       自2014年以来,房地产市场经历了一波快速上涨的行情,房地产市场价格有了大幅度的上升,导致被征收人的补偿预期也水涨船高,而整备(征收)补偿标准的提升幅度有限,加上市场行为(城市更新项目)的冲击,土地整备工作的难度进一步加大。主要集中体现在:补偿标准低、抵触情绪大和项目推进缓慢。

       1.3 传统模?#36739;?#30340;评估服务分析
       传统模?#36739;?#30340;评估服务主要有:①项目前期核查报告;②项目补偿概算方案;③征收补偿评估;④评估补偿复核?#21462;?#20294;由于目前形势下?#28304;?#32479;模式推进的项目进展缓慢,收费标准偏低以及人力成本加大等,导致评估服务利润薄,专业人员流失?#29616;亍?/span>

       2.土地整备新路径及相关的评估服务简析
       2.1 以更新推动整备
             2.1.1 案例及操作性分析
       城市更新是由政府引导,市场运作,属于市场行为。其补偿标准相对较高且?#38382;?#22810;样,相对于土地整备(房屋征收)更具灵活性,许多市政工程项目(如地铁十号线(坂田段)吉华站、观澜牛湖水综合整治、高尔夫大道扩宽、求雨岭消防中队项目等)都采用这种模式,将项目红线?#27573;?#20869;有建筑物部分纳入城市更新项目?#27573;?#20869;,由该项目意向实施主体先行完成拆迁,保证土地整备(房屋征收)项目的顺利实施并且在实施主体确认阶段考虑给予其项目合作优?#28909;ā?#23545;于推动难度大,任务重的项目还可以在专项规划审批阶段争取容积?#23454;确?#38754;的奖励。

            2.1.2 实施过?#35752;?#27880;意事项
       为消减被征收人和意向实施主体的顾虑,维护社会稳定,在签订补偿协议时建议征收部门(街道土地整备?#34892;?#19982;更新部门)作为见证(协调)方与意向实施主体一同与被征收人签订补偿协议。这为确保万一城市更新项目实施主体非签订协议的意向开发主体时,由相关部门负责协调安?#29275;?#30001;最终确认的实施主体承担本协议中约定的全部权利义务。保证在合法、合情、合理的条件下,为意向实施主体被确认为城市更新项目的实施主体提供协助和指导。

            2.1.3 路径下可开展的评估服务
     (1)政府方面:①可行性研究与论证;②问题一揽子实施方案;③相应的政策法规的梳理与研究?#21462;?/span>
     (2)更新主体方面:①开展项目意愿征集和项目申报立项;②权属信息核查;③开展可行性、规划研究;④制定项目补偿方案;⑤?#27010;?#25216;巧培?#25285;虎?#34917;偿协议制作与签约;⑦用地?#20013;?#21150;理?#21462;?/span>

       2.2 利益统筹模式
             2.2.1 案例及操作性分析

       土地整备利益统筹,是在规划、土地及资金的政策统筹的基础上,通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成和物业返还?#30830;?#24335;,实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。


       土地整备利益统筹模式较传统土地整备模式更具灵活性,其补偿路径是采用“政策大帐+社区小账”的方式。政府通过拨付社区土地整备资金?#22303;?#29992;地(规划指标),由社区进行内部的利益分配。这种模式有利于政府一揽子解决土地历史遗留问题,算清旧账,厘清发展障碍,推动土地整备工作,落实城市公共基础设施建设。


       龙华区观湖街道下围土地整备利益统筹试点是深圳首个落地的土地整备利益统筹试点项目,为深圳市其他利益统筹试点工作提供了借鉴和参考。项目的实施顺利解决了困扰多年的五和大道?#25512;?#23433;路的建设征地问题。

           2.2.2 实施过?#35752;?#27880;意事项
       特别说明,土地整备利益统筹项目的实施尤其是留用地规划会牵涉到规划国土、查违、产权登记、发改、建设等不同职能部门,需要市政府、区政府及街道三级政府部门,社区与社区居民充?#20013;?#35843;。同时,兼顾处理好近期利益与长远利益,个体利益与整体利益。

           2.2.3 路径下可开展的评估服务
              2.2.3.1 政府方面:①开展项目权属信息调查;②项目实施可行性研究;③编制项目实施方案;④审核项目实施方案?#21462;?/span>
              2.2.3.2 社区方面:①为社区提供咨询服务;②编制社区内部补偿安置方案;③社区留用地价值评估及招商方案研究编制;④为社区做?#27010;?#25216;巧培训?#21462;?/span>

       2.3 城市(社区)?#20998;?#25552;升模式
             2.3.1 案例及操作性分析
       针对一些分?#21152;?#31038;区内的零散、小型项目,可以借鉴光明新区的模式,按照市、区“城市管理治理年”的工作部署和要求,坚持以问题为导向,开展城市?#20998;?#25552;升行动,全面提升城市?#20998;省4四?#24335;的特点在于能充分调动社区、居民的主观能动性,加快工作推进。
       光明新区开展城市?#20998;?#25552;升是由区主管部门牵头统筹,街道监督,社区实施,居民配合,政府、社区、居民三方达成共识,才能顺利推进与实施。2016年光明新区出台《光明新区“城市?#20998;省?#25552;升行动工作方案?#36820;?+10配套文件,按照“拆、清、建、管”总体思路,累计拆除违法乱搭建53万平方米,清理各类城市六乱行为21万余起。

            2.3.2 实施过?#35752;?#27880;意事项
       实施过?#35752;?#35201;进行充分的?#20302;?#19982;协调,统筹兼顾各方利益,有必要时需要及时进行调整,与社区、居民达成共识,避免出现不配合,影响社会稳定。对补偿资金要及时?#34892;?#30340;进行监管,避免滋生腐败。

           2.3.3 路径下可开展的评估服务
              2.3.3.1 政府方面:①提供相应的技术咨询;②制定规范与标准;③成果审核把关?#21462;?/span>
              2.3.3.2 社区方面:①开展项目调研评估;②提供补偿评估;③提供社区一揽子解决方案及系列咨询服务;④开展社区宣传与培训?#21462;?/span>

      3.结束语
       土地整备(房屋征收)是深圳市经济可?#20013;?#21457;展的保障,也是深圳市完善和提升城市功能、实现土地二次开发过?#35752;形?#27861;?#29942;?#30340;结。相信在未来很长的时期内,土地整备工作都将是各区各级征收部门的重点、难点工作之一。本文是?#25910;?#36890;过实际参与项目的经验结合深圳市相关政策法规及实?#26159;?#20917;进行的整理,希望能为各级部门实际操作带来参考价值。为估价行业展开新型业务来源提供借鉴,发挥自身的专业性,为土地整备工作的推进发挥积极作用,得到社会各界的认可,提升社会对估价行业的?#29616;?/span>

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